Cwestiynau cyffredin

Garejis Mewnol – Yn unol â Pharagraff 6.6 Canllawiau Cynllunio Atodol Tai Fforddiadwy, caiff y swm ar gyfer cyfraniadau swm gohiriedig ei gyfrifo ar ofod llawr mewnol yr annedd.  Mae’r cyfraniad hefyd yn cynnwys gofod llawr garej fewnol. Os yw garej ynghlwm wrth dŷ’r annedd arfaethedig ond nad oes drws mewnol o’r tŷ i’r garej bydd y tâl ar y gofod llawr yn dal yn berthnasol. Yr ystyriaeth allweddol yn achos unrhyw gynllun yn y categori hwn yw p’un a all y garej gael ei chynnwys yn hawdd yn yr annedd, ac felly’n cynnig gofod cyfanheddol ychwanegol posibl.

Garejis Allanol – Yn achos anheddau sydd â garejis ar wahân, ni fyddai gofod llawr y garej yn cael ei gyfrif wrth gyfrifo cyfraniad swm gohiriedig. 

Ni fyddai datblygu rhandy mam-gu yn golygu bod galw am gyfraniad swm gohiriedig tai fforddiadwy, gan nad yw’n arwain at gynnydd net o un uned breswyl (ar wahân).

Mae Paragraff 6.1 o Ganllawiau Cynllunio Atodol Tai Fforddiadwy yn nodi y bydd unrhyw gynnydd net o un annedd yn galw am gyfraniad swm gohiriedig tai fforddiadwy.  Ond os yw’r datblygiad yn golygu addasu’n unig, heb gynnydd mewn gofod llawr, byddai’r gost yn ddim gan mai’r cyfrifiad fyddai £ fesul metr sgwâr x cynnydd yn arwynebedd y llawr (sef sero metr sgwâr yn yr achos hwn).

Yn achos rhannu annedd yn fflatiau sy’n cynnwys estyniad, byddai hyn yn galw am gyfraniad swm gohiriedig tai fforddiadwy.  Byddai cyfraniad y swm gohiriedig tai fforddiadwy yn cael ei gyfrifo ar sail £ fesul metr sgwâr ar sail gofod llawr yr estyniad.

Os yw cynnig yn golygu rhannu annedd yn fflatiau ac yn arwain at gynnydd net o 5 annedd, bydd galw am gyfraniad ar y safle am dai fforddiadwy yn unol â Pholisi AH1 y Cynllun Datblygu Lleol. 

Ydy – pa fo cynnig yn cynnwys newid defnydd annedd breswyl wedyn, yn unol â darpariaethau Paragraff 6.1 o Ganllawiau Cynllunio Atodol Tai Fforddiadwy, byddai unrhyw gynnydd net o un annedd yn arwain at alw am gyfraniad swm gohiriedig tai fforddiadwy. Ond ni fyddai cynnig i newid defnydd i fod yn annedd fforddiadwy yn galw am gyfraniad swm gohiriedig.

Ni chaiff ail dai eu hystyried yn llety gwyliau hunan arlwyo.

Mae cyfraniad posibl swm gohiriedig tai fforddiadwy ar gyfer carafanau preswyl yn gwbl ddibynnol ar y ffaith bod eu maint, eu diffyg symudedd a’u parhauster yn golygu eu bod yn ‘waith adeiladu’.  Pe pennir eu bod yn ‘waith adeiladu’ bydd galw am gyfraniad swm gohiriedig. 

Mater i’w benderfynu gan yr Awdurdod Cynllunio Lleol fydd p’un a yw’r garafán breswyl yn ‘waith adeiladu’. Dan amgylchiadau o’r fath, dylid cysylltu â’r swyddog Rheoli Datblygu perthnasol ar gam cynnar.

O ystyried natur yr annedd arfaethedig, ystyrir na fydd galw am gyfraniad swm gohiriedig fel rhan o unrhyw ddatblygiad Un Blaned. Ond petai cais yn cael ei gyflwyno i waredu ei statws Un Blaned, gan achosi iddo felly fod yn ‘farchnad agored’, bydd galw wedyn am gyfraniad swm gohiriedig.  Bydd unrhyw gyfraniad swm gohiriedig yn seiliedig ar y gofynion polisi ar y pryd.

Mae Anheddau Menter Amaethyddol a Gwledig wedi’u nodi yn Dai Gwledig Cynaliadwy ac mae unrhyw ganiatâd cynllunio yn dibynnu ar amod meddiannaeth fel a nodir ym Mharagraff 4.13.1 o Nodyn Cyngor Technegol 6: Cynllunio ar gyfer Cymunedau Gwledig Cynaliadwy. Mae’r amod yn datgan:

Bydd meddiannaeth yr annedd wedi ei chyfyngu i’r rheini:

• sy’n gweithio’n bennaf neu’n gyfan gwbl, neu a oedd yn gweithio ddiwethaf, ar fenter wledig yn yr ardal leol lle mae/lle roedd angen swyddogaethol wedi’i ddiffinio; neu os gellir dangos nad oes meddianwyr cymwys, i’r rhai;
• a fyddai’n gymwys i’w hystyried ar gyfer tai fforddiadwy o dan bolisïau tai yr awdurdod lleol: neu os gellir dangos nad oes unigolion yn gymwys ar gyfer meddiannaeth o dan naill ai (a) neu (b);
• gweddwon, gŵyr gweddw neu bartneriaid sifil yr uchod ac unrhyw ddibynyddion preswyl. 

Yn hyn o beth, ystyrir y pennir yr anheddau eu hunain yn ‘fforddiadwy’ ac felly nid oes galw am gyfraniad swm gohiriedig fel rhan o unrhyw ganiatâd Anheddau Menter Amaethyddol neu Wledig. Ond, pe cyflwynir cais i waredu’r amod meddiannaeth, gan ganiatáu iddo felly fod yn ‘farchnad agored’, bydd galw am gyfraniad swm gohiriedig.  Bydd unrhyw gyfraniad swm gohiriedig yn seiliedig ar y gofynion polisi ar y pryd.  

Lle y bo’n berthnasol, gellid cyflwyno asesiad i ddangos hyfywedd y cynllun.  Lle y caiff hyfywedd ei gwestiynu, dylai unrhyw asesiad hyfywedd arfaethedig gynnwys y manylion sydd wedi’u gosod ym Mharagraff 4.4 y Canllawiau Cynllunio Atodol.  Y ni fydd yn bennu p’un a yw’r ffigurau sydd wedi’u cynnwys yn yr asesiad hyfywedd yn gadarn a derbyniol yn dystiolaeth glir dros wyro o’r polisi. 

Nodir y gallai hyfywedd gael ei effeithio gan natur y cynnig. Er enghraifft, gallai addasu adeiladu rhestredig arwain at gyfres o gostau anhysbys ac anrhagweledig yn ychwanegol at yr hyn y gellid bod wedi’u rhagweld yn rhesymol.  Ond yn gyffredinol disgwylir y dylai unrhyw ddatblygwr fod â dealltwriaeth glir o’r costau wrth baratoi eu cynigion.  Yn hyn o beth, mater i’r ymgeisydd/datblygwr yw pennu p’un a yw natur y cynnig (maint, deunyddiau, dyluniad ac ati) yn effeithio ar ei hyfywedd.  Dylai swm gohiriedig tai fforddiadwy adlewyrchu cost hysbys ac ni ystyrir ei effaith ar hyfywedd unrhyw gynnig oni bai bod y cynnig wedi dangos bod y costau datblygu anhysbys, ar y cyd â’r swm gohiriedig, yn rhwystro’r datblygiad rhag digwydd.

Amseru’r Taliad – Rydym yn cydnabod y gallai fod yn anodd i ymgeisydd, mewn rhai amgylchiadau, dalu holl gost y swm gohiriedig mewn un cyfandaliad. Trwy drafod a darparu tystiolaeth ddigonol gan yr ymgeisydd, gellid bod yn bragmatig lle gellid talu’r swm gohiriedig fesul cam.  Gallai’r dull fesul cam hwn gael ei deilwra i adlewyrchu amgylchiadau’r ymgeisydd ac adlewyrchu’r angen am lawer o ddatblygiadau bach i reoli’r costau sy’n gysylltiedig ag adeiladu ar draws y broses adeiladu. Wrth weithredu unrhyw daliadau fesul cam, dylai taliad terfynol y swm gohiriedig gael ei dderbyn cyn i’r annedd gael ei meddiannu.

Dylai taliadau fesul cam gael eu gosod allan mewn cytundeb cyfreithiol drwy Adran 106 neu Ymgymeriad Unochrog. 

Oes. Mae Atodiad 6 o Ganllawiau Cynllunio Atodol Tai Fforddiadwy yn darparu templed o gytundeb S106. Er gwybodaeth, mae templed Ymgymeriad Unochrog ar gael i gynorthwyo unrhyw gyflwyniad i’r dyfodol lle mae Ymgymeriad Unochrog yw’r dull a ddymunir ar gyfer cytundeb cyfreithiol. 

Byddai'r ddwy annedd yn destun ystyriaeth o dan Bolisi AH1 y CDLl a fyddai'n ddarostyngedig i'r tâl.

Yr ystyriaeth allweddol rhwng y fframwaith polisi cynllunio newydd a'r sefyllfa wrth gefn am unrhyw ddatblygiad yw gradd y diwygiadau i’r caniatâd cynllunio sydd yn lle. Mewn egwyddor, os mae yna ganiatâd yn lle ac mae yna gais newydd sydd ddim yn gwneud diwygiadau sylweddol i'r dyluniad / gosodiad, graddfa, ac yn y blaen - ni fyddai'n atebol i'r tâl. Fodd bynnag, fydd unrhyw newidiadau sylweddol i gynllun, e.e. newid yn nifer yr anheddau, neu amrywio'r amser i ymestyn cyfnod y caniatâd cynllunio -yn atebol i'r cyhuddiad . Fe ddylai ymgeiswyr / datblygwyr gysylltu â Swyddog Rheoli Datblygu yn gynnar ym mhroses cais newydd.

Mewn perthynas â chaniatâd cynllunio dilys sy'n bodoli eisoes, gall yr ymgeisydd / datblygwr dymuno dibynnu ar y sefyllfa ' wrth gefn ' a gweithredu y caniatâd yn unol â hynny.